Россияне привыкли в кризисные годы вспоминать про недвижимость как про вариант спасти деньги от инфляции. А также как про инвестицию в свое будущее на пенсии, когда можно будет сдавать ее и получать гарантированный доход.
С 2020 года квартиры активно покупали по льготной ипотеке, выплачивая ее с аренды. И это был прекрасный способ инвестиций для тех, кто мог позволить себе первоначальный взнос и имел второе жилье. Но ипотека с господдержкой завершилась летом 2024 года, и стоит ли теперь рассматривать недвижимость как инвестицию? Давайте разбираться.
Содержание
Недвижимость — отличная сберегательная инвестиция в России, особенно для непрофессиональных инвесторов. Выбор инвестиционных инструментов здесь крайне ограничен, а для успешной игры на финансовых рынках, таких как криптовалюты или другие спекулятивные активы, необходимо обладать значительными знаниями и опытом. С недвижимостью все проще: она понятна большинству людей.
Квартира или дом — это продукт, который легко оценить даже без профессиональных навыков. Человек может определить, ликвиден ли объект, в каком он состоянии, удачно ли расположен относительно транспорта и инфраструктуры, обеспечен ли район необходимыми социальными и коммерческими объектами.
Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов»:
— Конечно, в текущих условиях рынок сталкивается с трудностями: спрос сильно зависит от ипотеки, которая дорожает. Но, как сберегательная инвестиция, недвижимость остается отличным вариантом. В долгосрочной перспективе цены на жилье в России либо растут на уровне инфляции, либо опережают ее, как это было в последние пять лет. Недвижимость всегда будет востребована как для перепродажи, так и для аренды.
С 1 июля 2024 года действие программы «Господдержка-2020» (и льготной ипотеки под 8%) завершилось. По мнению Банка России, программа исчерпала себя, а для столичных регионов стала почти недоступна после снижения лимита до 6 миллионов рублей — за такие деньги в Москве или Питере квартиру не купить. К тому же ставка по обычной рыноной (не льготной) ипотеке тоже выросла: например, в Сбере с 22 октября 2024 года минимальная ставка на новостройки составит 24,9 %, а на «вторичку» — 24,6 %.
Сбер с октября 2024 возобновил и выдачу семейной ипотеки, правда, с первоначальным взносом в 50,1 % — а это не всем по карману.
«Если клиент записался на сделку до 21 октября 2024 года включительно, то к нему применяются прежние требования (речь идет именно о записи, а не о дате сделки). Для всех остальных заявок с 22 октября первоначальный взнос составит не менее 50,1 %», — пресс-служба банка.
Первоначальный взнос в 20,1 % от суммы сделки смогут заплатить те, чей застройщик является партнером банка и готов дать дисконт за эскроу, или если дополнительные комиссии по ипотеке оплачивает либо застройщик, либо покупатель.
Комбо-ипотека — это возможность объединения различных льготных программ. В комбо-ипотеке можно использовать одну государственную программу, например, семейную ипотеку и дополнить ее льготами от застройщиков (снижением первоначального взноса или процентной ставки).
IT-ипотека действует до 2030 года, однако с 1 августа 2024 года из нее исключены Москва и Санкт-Петербург. Льготная ставка повысилась до 6 %, и теперь заемщик должен иметь заработок от 90 000 до 150 000 рублей в зависимости от региона.
Программа предназначена для военнослужащих, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе (НИС). Для этого военный должен быть участником системы НИС не менее 3 лет.
Участники системы каждый год получают взносы на свой накопительный счет. Эти средства можно использовать для оплаты первоначального взноса и погашения ипотеки. Когда военнослужащий решает оформить ипотеку, он может использовать накопленные средства на счете для внесения первоначального взноса или для частичного погашения кредита.
Государство продолжает ежегодно вносить средства на счет военнослужащего в НИС, и эти деньги идут на погашение основной суммы долга и процентов. Военнослужащий не вносит свои собственные деньги на погашение кредита, пока он находится на службе. Если средств НИС достаточно, то кредит может быть полностью погашен за счет государства до окончания срока службы.
Ипотека для сельской местности предоставляет ставку около 3 % для покупки жилья в сельских районах, и программа все еще доступна.
Это льготные программы, которые предоставляют возможность получить жилье в определенных регионах России по сниженной процентной ставке. Программы действуют для поддержки жилищного строительства и привлечения населения на Дальний Восток и в арктические регионы.
Процентная ставка до 2 % годовых — это одна из самых низких ставок среди льготных ипотек.
Максимальный размер кредита — 6 миллионов рублей. Для многих регионов Дальнего Востока это достаточно для покупки жилья. Минимальный первоначальный взнос составляет 20 % от стоимости недвижимости, максимальный срок — 20 лет.
Программа доступна для граждан России до 35 лет, которые планируют приобрести жилье в одном из регионов их действия. Также могут участвовать семьи с несовершеннолетними детьми, даже если одному из родителей больше 35 лет. Военнослужащие, молодые специалисты и участники программы «Дальневосточный гектар» также могут воспользоваться программой.
«Даже на фоне действия высокой ключевой ставки и изменения условий ипотек, ликвидная жилая недвижимость остается привлекательной для инвестиций», — рассказывает Пенсии.про коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development:
— Средняя цена квадратного метра на первичном рынке «старой» Москвы за минувший год выросла на 17,6 %, что сопоставимо с доходностью по депозитам. При этом отдельные проекты в перспективных локациях подорожали на 25–30 % за год. То есть в среднесрочной перспективе покупка первичного жилья гарантирует не только сбережение, но и приумножение вложенных средств.
Правда, на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса ситуация сейчас стала сложнее в связи со снижением доступности ипотечных кредитов. На этом фоне цены в этих сегментах стагнируют, в лучшем случае растут на уровне инфляции. Такая ситуация будет сохраняться как минимум до начала 2025 года, когда, возможно, появятся новые госпрограммы.
«В свою очередь благоприятной обстановка остается на рынке премиальных новостроек. Этот сегмент не столь зависим от ипотеки, клиентам доступны выгодные беспроцентные рассрочки, а цены на квартиры продолжают уверенно расти. Также сейчас выгодно приобретать готовое жилье. Такие варианты подходят для сдачи в аренду, ставки по которой в Москве с начала года выросли в среднем на 40 %, и это не предел», — говорит Дмитрий Голев.
Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group, эксперт в области продаж и стратегического планирования:
— Давать какие-то гарантии в сфере недвижимости на 20–30 лет вперед — очень опасное дело. Но если рассматривать большие города и прилегающие к ним области, то все-таки можно говорить о росте стоимости. Появились альтернативные варианты работы, кроме офлайн-формата. Но сохранилась тенденция переезжать в крупные города хотя бы ради заработка. При дефиците всегда повышается цена, в развивающихся городах, областях и регионах рано или поздно из-за релокации населения спрос будет превышать предложение.
Исторически цены на недвижимость на самом деле растут. До 2008 года квартиры дорожали ежегодно, причем и в рублях, и в пересчете на доллар. Затем грянул мировой кризис, несколько лет стоимость недвижимости проседала, потом снова пошла в рост. С поправкой на курс валюты: например, в 2014 году, когда рубль улетел вниз, недвижимость в пересчете на рубли продолжила расти, а в пересчете на доллар падала. С 2022 года наблюдается та же тенденция.
А еще недвижимость — это консервативный актив с минимальной амортизацией. Другими словами, риски минимальные. При этом эксплуатация минимально влияет на его качество. Сравните с машинами: давно известно, что сразу при выезде из салона автомобиль теряет 10–15 % стоимости, а за три года эксплуатации — 20–40 %.
Важно правильно выбирать объекты для инвестиций, — делится с Пенсией.про Светлана Бардина, — не вся недвижимость одинаково выгодна. Оптимально делать ставку на новостройки, желательно на начальных или средних стадиях строительства, когда цены на 20–25 % ниже, чем будут по завершении проекта. Новые дома, отличающиеся современной архитектурой и инфраструктурой, скорее всего, сохранят свою ценность даже при возможном общем снижении цен на рынке.
Что касается ценового сегмента, для инвестиций в текущих условиях лучше выбирать объекты бизнес- и премиум-класса. Покупатели и арендаторы такого жилья в меньшей степени подвержены кризисам в экономике и не зависят от ипотеки, так как обладают высоким уровнем дохода. В этом плане элитная недвижимость более стабильна по сравнению с массовым жильем.
Идеальная стратегия инвестирования сейчас — это покупка квартиры в Москве рядом с крупным деловым центром, например, в Москва-Сити на ранней или средней стадии строительства. Ожидание завершения строительства позволит капитализировать объект на 20–25 %, а сдача квартиры в аренду обеспечит пассивный доход на уровне 10–12 % годовых. Кроме того, объект будет органически расти в цене примерно на 5–6 % в год, что позволит спустя 5–6 лет продать его с хорошей прибылью.
Кажется, недвижимость постоянно дорожает и надо бы поскорее вложиться, чтобы жить на пенсии припеваючи? Не торопитесь. Оцените, точно ли такие инвестиции вам подходят.
Прежде чем открывать сайты агентств недвижимости и застройщиков, стоит определиться с тем, что вы планируете в дальнейшем с этой квартирой делать. Глобально варианты такие: перепродать или сдавать в аренду.
В этом случае покупают строящееся жилье на этапе котлована или даже раньше. Опытные инвесторы подают заявки до того, как застройщик громко объявит о старте продаж. Эта стратегия требует анализа рынка и умения предсказать потенциальные изменения в ценах на недвижимость. Мало выбрать район, площадь, количество комнат и цену. Нужно понимать, точно ли все это сыграет в плюс через 3–4 года, когда объект сдадут. И начнут строить новую высотку ровно под окнами вашей инвестиции. Или лучше перепродать вариант, пока стройка не закончилась, потому что именно сейчас цены на максимуме.
В целом покупка и перепродажа недвижимости — это серьезная работа. Нужно постоянно мониторить рынок, причем и на уровне общеэкономических (и политических) трендов, и на уровне информации от конкретного прораба о проблемах с объектом. Цена ошибки очень высока. Стоит оценить, готовы ли вы к такому на пенсии?
Жилье под аренду чаще берут на вторичном рынке. В последние годы, с учетом сумасшедших процентов по ипотеке на вторичку и льгот на первичное жилье, новостройки тоже стали покупать с целью сдавать. В этом случае квартиры покупают не только на этапе котлована, выгодным может стать и вариант, когда дом почти достроен и деньги от аренды пойдут уже совсем скоро.
Для такой инвестиции ключевое значение будет иметь инфраструктура района, количество комнат (площадь менее важна), наличие или отсутствие в квартире мебели и техники.
Этот вариант для будущей пенсии выбирают куда чаще. Бизнес более спокойный, дающий стабильный пассивный доход. Да, вам может попасться нерадивый арендатор с некастрированным котом и привычкой курить в помещении. Конечно, это нервы и затраты на ремонт, но вы сможете его выгнать и найти кого-то более благополучного. Или вообще сдавать жилье через посредника и не переживать. Потери денег могут быть в размере нескольких ваших пенсий. Неопытный инвестор на перепродаже жилья может потерять вообще все свои накопления и даже залезть в долги.
На самом деле, покупать, продавать и сдавать в аренду можно не только жилую недвижимость. Уже несколько лет растет спрос на коммерческую недвижимость, еще один тренд — инвестиции в парковочные места. Звучит неплохо: стартовый взнос куда меньше, а в милионниках давно не хватает бесплатных стоянок. На этом реально делать деньги. Но эксперты не рекомендуют такие варианты для тех, кто хочет обеспечить себе старость. Просто потому, что более консервативный и привычный инструмент = больше спокойствия. А именно это и будет нужно после 60 лет.
Константин Злобин, директор по развитию компании «Астерра»:
— Традиционно в качестве самых перспективных объектов для инвестирования покупателям предлагается жилая недвижимость – в первую очередь квартиры. Квартиры более ликвидны, чем другие варианты, больше вариантов на рынке, более предсказуемый спрос, понятное регулирование и возможность взять ипотеку. Для приобретения перспективного объекта в случае с коммерческими площадями или землей вам потребуется более высокий уровень экспертизы. Для новичков эти варианты не подходят. Высоки риски прогадать с вложениями и купить неликвид, а финансовый ущерб может быть серьезным.
Решение о покупке квартиры — вопрос сложный, в первую очередь по финансовым причинам. Надо выбрать место, решиться на ипотеку или найти вариант без кредита. Если дом находится в новом, застраивающемся районе, сложно предугадать, какая там будет инфраструктура. Если инвестиционная квартира в старом жилом фонде, то нужно оценить, что там с капремонтом, не снесут ли его под реновацию. Но это все вопросы, которые вы будете решать сейчас, пока вы молодой, активный и имеете силы на ошибку. Через 10–30 лет, когда вы станете пенсионером, вам будет хотеться просто получать свои миллионы 30 000–50 000 рублей ежемесячно и ни о чем не думать. Но думать придется. И лучше заранее подготовить базу для решения трудных ситуаций.
Государственной пенсии на достойный уровень жизни не хватит, это факт. Нужно копить самостоятельно, позаботиться о том, чтобы в старости у вас был какой-то стабильный источник поступления средств. Это должны быть какие-то консервативные варианты, не предполагающие риска. Валерий Кузнецов для Пенсии.про объяснил, в чем особенности самых известных способов получения дополнительного дохода на пенсии.
Накопления через НПФ, добровольные программы, в том числе программа досрочных сбережений: хороший вариант и альтернатива привычной пенсии. Доход кратно выше из-за реинвестирования вложенных денег, но жесткие правила ежемесячного пополнения и отсутствие возможности быстро вывести деньги без потери дохода.
